新华财经上海11月25日电（谈瑞）随着中国房地产市场进入调整周期，化解房企债务风险、推动行业转型升级与高质量发展已成为当前经济领域的重要课题。据中金公司测算数据，2025年前9个月房地产销售额相比2021年同期下降53%，房企现金流持续承压，截至今年三季度末，上市房企中利息覆盖率低于1的债务占比高达61%，整体偿债能力仍然不足。在此背景下，庭外重组凭借其高效灵活、成本可控的优势，成为化解风险的关键路径，正受到政府、司法机关、金融机构及房企的广泛关注。各方通过政策支持、模式创新与协同合作，共同探索行业破局重生的实践之道。
政策引导与实践探索并行，庭外重组成市场化化解主流
近年来，国家围绕“保交楼、保民生、保稳定”的核心目标，逐步构建起政策引导、市场运作、司法保障、民生优先的风险化解体系，为庭外重组的有序推进提供了坚实的政策支撑和良好的市场环境，推动市场化化解债务风险成为行业共识。
在具体举措方面，中国房地产业协会副会长赵成介绍，金融端持续发力，出台多项措施拓宽房企融资途径，建立融资协调机制，支持优质房企并购出险企业项目；税收政策不断优化资产处置环境，允许地方专项债参与存量房收购，为债务重组提供资金保障；司法端通过企业破产法修订及最高人民法院相关司法解释，进一步畅通庭外重组与庭内重整的衔接转换通道，明确重组方案司法确认机制，既有效防范恶意逃废债行为，又保障了重组工作的效率。
“在国家政策引导下，房地产行业积极推进债务重组重整，积累了诸多可借鉴的实践经验。”赵成表示，一是部分房企率先突破地域与市场限制，跨市场重组成效显著。通过整合境内外优质资源，优化债务结构与资产配置，实现了债务风险的系统性化解；二是地方国企主动扛起责任，成为并购重组的重要力量。2024年地方国企并购风险房企项目金额大幅上升，通过“资产盘活+保交楼”的组合模式，推动多个停工项目复工交付，既化解了项目风险，又保障了购房者权益；三是庭外协商比例持续提升，市场化化解成为主流。越来越多的出险房企选择通过庭外协商方式与债权人达成重组共识，充分体现了企业对高效灵活化解风险路径的偏好，也彰显了市场化机制在风险化解中的重要作用。
据中指研究院数据，截至10月末，累计已有21家出险房企的债务重组、重整方案获批或完成，化债总规模约1.2万亿元。进入11月份，多家头部房企密集公布化债进展。以碧桂园为例，11月6日其境外债务重组方案获债权人高票通过，重组后最高可削减117亿美元有息债务，叠加最长11.5年的展期安排，将大幅改善企业债务结构；重组后新债务工具融资成本降至1%-2.5%，每年可节省巨额利息支出，有效缓解现金流挤压压力。这些案例充分证明，债务重组能够为困境房企赢得喘息空间，为行业风险化解提供切实可行的解决方案。
多重风险交织与利益博弈，庭外重组进程仍面临堵点难点
尽管庭外重组优势显著，但在市场下行、行业风险集中暴露的复杂背景下，其推进过程仍面临诸多现实挑战，多重风险交织与利益博弈成为制约重组效率的关键因素。
法律依据的缺失是庭外重组面临的首要难题。上海市律师协会会长邵万权表示，企业破产法未对庭外重组作出专门规定，目前相关操作主要依据最高人民法院等机构的会议纪要及司法政策引导，缺乏强制性法律规范支撑。这一制度短板导致庭外重组协议仅对同意参与的债权人具有拘束力，不具备普遍适用效力，未申报债权人后续仍可主张权利，给重组后的企业正常运营带来潜在风险。同时，实操过程中，停止计息、中止诉讼与执行案件、暂停担保权行使等法定效力不具备，重整减免的债务是否视为所得也存在法律争议，也会影响相关方的参与积极性。
债权债务关系复杂、各方诉求分歧大，导致协商成本居高不下，是庭外重组面临的另一大挑战。困境房企的债务往往涉及银行、信托、债券持有人、施工企业、购房者等众多主体，不同债权人的利益诉求差异显著。金融机构关注债权回收比例与资金安全，施工企业重视工程价款优先受偿权，购房者则聚焦房屋交付与产权保障，小债权人担忧权益受损，各方利益难以平衡，难以快速达成共识。
“在市场下行期，房企存量资产估值波动剧烈，外部投资人投资意愿不高，项目增量资金进入困难，加上部分项目及手续等问题，处置时间长达数年。”赵成举例说明，某房企重组过程中需协调5000余家债权人，仅沟通环节就耗时近一年，严重影响了重组效率。
重组过程中的衍生风险也不容忽视。邵万权表示，项目停工及延期建设可能导致工程产值难以固定、成本分摊困难，部分长期停工项目还面临缴纳土地闲置费或土地被政府收回的风险；在项目预售环节，违规预售、货值浮动、预售资金监管不规范等问题时有发生，例如某在建项目公开数据显示的已售面积与实际销售台账存在近1万平方米差异，且存在宣传材料与交付标准不一致等情况，这些问题进一步加剧了重组方案的制定与执行的难度。
此外，金融系统衔接不畅、二次风险防控机制缺失等问题也亟待解决。领域资本创始人、CEO李兴表示，重组项目按规定会被录入不良债权，即使重组成功，后续也难以进入金融支持的白名单，难以重新获得信贷、债券等市场化融资支持；若项目出现二次风险或违约，目前缺乏有效的再平衡机制，投资人的合法权益难以得到充分保障，这也进一步增加了外部资本参与庭外重组的顾虑。
多方协同凝聚合力，构建重组生态体系破解困局
“房地产领域的风险化解已经不是单一主体能够解决的，需要政府、法院、专业机构、行业协会等多方协同发力。”正如赵成所言，庭外重组的有效推进离不开健全的生态体系支撑，需要各方立足自身优势，发挥协同效应。
司法机关的积极作为为庭外重组提供了重要保障。上海市第三中级人民法院上海破产法庭审判长刘琳表示，房企破产案件虽在受理总量中占比不高，但处理难度极大，呈现出债务危机久拖不决、资产大幅贬值、投资人难找、与民生和社会稳定深度绑定、风险外溢明显等特点。对此，应明确庭外重组的定位，充分发挥其灵活性、非公开性和自主性优势，与庭内重整形成“刚柔并济”的互补格局，助力实现企业“软着陆”。具体而言，法院可在早期阶段介入，辅助判断企业价值，指导符合条件的企业进入庭外重组；畅通庭外重组与庭内程序的转换通道，合理匹配相应程序；加大对重组协议公平性、合法性的审查力度等。
专业机构的深度参与则能够显著提升庭外重组的实操效能。庭外重组涉及法律、财务、评估、工程管理等多个专业领域，需要专业服务机构提供全方位支持。上海建工集团股份有限公司总法律顾问许海峰认为，专业化机构的协调推动至关重要，上海建工的实践证明，在政府主导下，专业机构可通过周密谋划、创新思路，推动关联项目联合重组、资源整合，实现多方共赢。
房地产债务风险化解是一项系统性工程，需要久久为功的坚持和协同作战的智慧。参加第一届上海企业庭外重组研讨会的多位专家表示，庭外重组作为市场化、灵活化的风险化解路径，在政策引导持续强化、司法保障不断完善、专业支撑日益有力、各方协同更加紧密的背景下，必将在化解房企债务风险、推动行业转型升级中发挥更大作用，助力房地产行业逐步走出困境，实现高质量发展。
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